Reglamentan las hipotecas divisibles para viviendas en construcción
Con una resolución conjunta, los ministerios de Economía y Justicia oficializaron su implementación. El objetivo es ampliar el acceso al crédito hipotecario, dinamizar la construcción y reducir el déficit habitacional.
El Gobierno nacional reglamentó este martes 16 de julio, a través de la Resolución Conjunta 2/2025, el régimen operativo de las hipotecas divisibles, un nuevo mecanismo que permitirá a bancos y desarrolladores constituir créditos hipotecarios sobre proyectos inmobiliarios en etapa de obra o incluso antes de la subdivisión del terreno.
La medida reglamenta lo dispuesto en el Decreto 1017/2024 y tiene como propósito expandir la oferta hipotecaria, facilitar el financiamiento de nuevas viviendas y dinamizar un sector clave para la economía como es la construcción.
La nueva herramienta habilita a constituir hipotecas sobre un terreno o inmueble en bloque, que luego podrán dividirse automáticamente en el momento de la escrituración de las unidades o lotes resultantes. Esto permitirá que:
Los compradores puedan obtener un crédito hipotecario desde el “pozo” en condiciones similares a las de una propiedad terminada.
El instrumento también contempla su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros o emisión de letras hipotecarias, favoreciendo la financiación estructurada del sector.
Además del nuevo esquema hipotecario, la reglamentación también habilita la hipoteca sobre el derecho real de superficie, permitiendo constituir garantías sobre el subsuelo, vuelo o el derecho a construir. Esto amplía las herramientas disponibles para proyectos mixtos o etapas sucesivas de obra.
Otra innovación importante es la posibilidad de anotar boletos de compraventa y contratos de adquisición de inmuebles futuros, otorgando seguridad jurídica al comprador e integrando la operatoria en registros provinciales o entidades autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV). Esto refuerza la trazabilidad y la transparencia en la comercialización anticipada de unidades.
“Este instrumento busca descomprimir la tensión entre el acceso al suelo, el financiamiento privado y la formalización de proyectos habitacionales. Es un paso estructural para dinamizar el crédito hipotecario y generar previsibilidad jurídica”, destacaron desde el Ministerio de Economía.
La implementación técnica será coordinada por la Secretaría de Obras Públicas y la Subsecretaría de Asuntos Registrales, junto a las jurisdicciones locales. La inscripción de las afectaciones, subdivisiones y anotaciones contractuales deberá realizarse con intervención de escribanos públicos, con posibilidad de uso de firmas digitales y procesos digitalizados, alineados a la Ley 17.801 y el nuevo Código Civil y Comercial.
Con esta normativa, el Estado busca desbloquear una traba histórica del mercado inmobiliario argentino: la imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios sobre propiedades aún no formalmente subdivididas. Esto restringía tanto la demanda como el financiamiento de desarrollos inmobiliarios, en particular en regiones con fuerte crecimiento urbano. La hipoteca divisible se configura, así como un instrumento clave para el desarrollo de viviendas, barrios y proyectos multifamiliares, especialmente en provincias donde la expansión habitacional exige marcos legales más dinámicos.
El Gobierno nacional reglamentó este martes 16 de julio, a través de la Resolución Conjunta 2/2025, el régimen operativo de las hipotecas divisibles, un nuevo mecanismo que permitirá a bancos y desarrolladores constituir créditos hipotecarios sobre proyectos inmobiliarios en etapa de obra o incluso antes de la subdivisión del terreno.
La medida reglamenta lo dispuesto en el Decreto 1017/2024 y tiene como propósito expandir la oferta hipotecaria, facilitar el financiamiento de nuevas viviendas y dinamizar un sector clave para la economía como es la construcción.
La nueva herramienta habilita a constituir hipotecas sobre un terreno o inmueble en bloque, que luego podrán dividirse automáticamente en el momento de la escrituración de las unidades o lotes resultantes. Esto permitirá que:
Los compradores puedan obtener un crédito hipotecario desde el “pozo” en condiciones similares a las de una propiedad terminada.
El instrumento también contempla su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros o emisión de letras hipotecarias, favoreciendo la financiación estructurada del sector.
Además del nuevo esquema hipotecario, la reglamentación también habilita la hipoteca sobre el derecho real de superficie, permitiendo constituir garantías sobre el subsuelo, vuelo o el derecho a construir. Esto amplía las herramientas disponibles para proyectos mixtos o etapas sucesivas de obra.
Otra innovación importante es la posibilidad de anotar boletos de compraventa y contratos de adquisición de inmuebles futuros, otorgando seguridad jurídica al comprador e integrando la operatoria en registros provinciales o entidades autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV). Esto refuerza la trazabilidad y la transparencia en la comercialización anticipada de unidades.
“Este instrumento busca descomprimir la tensión entre el acceso al suelo, el financiamiento privado y la formalización de proyectos habitacionales. Es un paso estructural para dinamizar el crédito hipotecario y generar previsibilidad jurídica”, destacaron desde el Ministerio de Economía.
La implementación técnica será coordinada por la Secretaría de Obras Públicas y la Subsecretaría de Asuntos Registrales, junto a las jurisdicciones locales. La inscripción de las afectaciones, subdivisiones y anotaciones contractuales deberá realizarse con intervención de escribanos públicos, con posibilidad de uso de firmas digitales y procesos digitalizados, alineados a la Ley 17.801 y el nuevo Código Civil y Comercial.
Con esta normativa, el Estado busca desbloquear una traba histórica del mercado inmobiliario argentino: la imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios sobre propiedades aún no formalmente subdivididas. Esto restringía tanto la demanda como el financiamiento de desarrollos inmobiliarios, en particular en regiones con fuerte crecimiento urbano. La hipoteca divisible se configura, así como un instrumento clave para el desarrollo de viviendas, barrios y proyectos multifamiliares, especialmente en provincias donde la expansión habitacional exige marcos legales más dinámicos.